Il valore del lavoro
Cosa serve per la pratica. Ecco perché meno di una domanda su due arriva all’Autorizzazione.
È la domanda giusta, ed è giusto farla subito. Ma un numero, da solo, non dice niente: puoi giudicarlo solo se sai che cosa stai comprando.
Qui sotto c’è l’elenco vero delle prestazioni che servono per portare un’operazione ZES dall’idea alle chiavi. Non un riassunto commerciale: le stesse checklist che compiliamo noi, fase per fase, voce per voce. Sei fasi: le prime cinque — 70 attività operative, ciascuna con un responsabile, una tempistica e una priorità — portano l’operazione fino all’autorizzazione; la sesta è il cantiere, e si preventiva a parte.
Leggile con l’occhio di chi deve firmare un assegno. Il preventivo lo ottieni subito: compili il modulo in fondo e compare il valore di ogni fase con l’offerta a te riservata, che ti arriva anche per email. Leggi prima che cosa c’è dentro, così il numero lo giudichi, non lo subisci.
Le sei fasi
Che cosa viene fatto, davvero
Scelta dell’area
12 attività · 7 giorniDue diligence urbanistica preliminare e giudizio di trasformabilità.
Cosa si verifica
- Dati catastali, RU/PRG vigente e NTA di zona
- Destinazione d’uso e usi ammessi, incompatibili, condizionati
- Indici di fabbricabilità (IF) e di copertura (IC), altezza massima, distanze da confini e strade
- PSP provinciale, PTPAV regionali, PSAI (rischio idrogeologico P1–P4)
- Vincoli paesaggistici D.Lgs. 42/2004, PPR, SIC/ZPS, beni culturali
- Fasce di rispetto: strade, ferrovie, elettrodotti, metanodotti
- Oneri di urbanizzazione e costi occulti (allacciamenti, bonifica)
Cosa esce
- Piramide dei Vincoli™ compilata, con classificazione e graduazione
- SUL massima calcolata con la Tabella degli Indici Reali™
- Verifica di Trasformabilità
- Raccomandazione operativa presentata al cliente
Prefattibilità
11 attività · 8 giorniAnalisi tecnica, quadro economico e sostenibilità dell’operazione.
Cosa si verifica
- Dati produttivi dell’operatore: superfici necessarie per funzione
- Schema planimetrico e distributivo logistico: accessi, parcheggi, aree di manovra
- Aree di espansione futura
- Reti: potenza elettrica disponibile e richiesta, fognaria (nere e meteoriche), gas
- Costo di costruzione per categoria (€/mq), oneri concessori analitici, spese tecniche
- Macchinari e impianti produttivi, allacciamenti
- Totale investimento agevolabile e investimento netto
Cosa esce
- Quadro Economico Preliminare (foglio di calcolo + PDF/A)
- Schema di disposizione produttiva (DWG + PDF)
- Relazione sintetica di prefattibilità con raccomandazione
- Modello di Sostenibilità Integrata™: redditività, tempo di ritorno, flusso di cassa a 10 anni
Normativa ZES
10 attività · 5 giorniAmmissibilità, classificazione degli investimenti e Checklist adempimenti e verifiche.
Cosa si verifica
- Ambito della ZES unica (art. 9 D.L. 124/2023: intero territorio regionale) e collocazione nella Carta degli aiuti a finalità regionale 2022–2027, che determina l’intensità spettante
- Codice ATECO dell’attività fra quelli ammissibili
- Status aziendale: impresa non in difficoltà, non esclusa
- Classificazione di tutti gli investimenti per categoria di agevolabilità
- Soglie de minimis e cumulabilità con altri aiuti
- Obbligo di permanenza dell’attività (5 anni)
- Incentivi cumulabili: iperammortamento 2026–2028 (L. 199/2025), Nuova Sabatini, fondi FESR — nei limiti di intensità dell’art. 16 c. 5 D.L. 124/2023
Cosa esce
- Report di Ammissibilità ZES
- Nota di Coordinamento Fiscale™ per il commercialista del cliente
- Checklist adempimenti e verifiche compilata
Concept industriale sartoriale
24 attività · 35 giorniProgetto definitivo e pacchetto completo per l’Autorizzazione Unica S.U.D. ZES.
Cosa si verifica
- Riunione di avvio e questionario strutturato sulle esigenze produttive (Modulo QEP-1)
- Sopralluogo con rilievo e documentazione fotografica
- SUL realizzata entro la SUL massima di Fase II; altezza, distanze da confini e strade
- Parcheggi secondo standard (art. 2 L. 122/1989 e NTA), aree di cessione
- Flussi di materiali e persone, accessi per mezzi pesanti
- Struttura predisposta per ampliamenti; copertura predisposta per fotovoltaico
- Efficienza energetica dell’involucro (D.Lgs. 192/2005)
Cosa esce
- Tavola n. 1 — Relazione Tecnica di Asseverazione (Permesso di Costruire)
- Tavola n. 2 — Inquadramento
- Tavola n. 3 — Stato di fatto
- Tavola n. 4 — Stato di progetto
- Tavola n. 5 — Documentazione fotografica a colori dello stato dei luoghi
- Tavola n. 6 — Computo metrico estimativo analitico
- Tavola n. 7 — Relazione energetica preliminare e piano di espandibilità futura
- Pacchetto elaborati per la domanda di Autorizzazione Unica:
- Tavola n. 8 — Relazione di sintesi dei vincoli di zona
- Tavola n. 9 — Progetto dell’impianto fognario e autorizzazione allo scarico in fognatura
- Tavola n. 10 — Progettazione preliminare antincendio
- Tavola n. 11 — Relazione preliminare di impatto acustico dell’attività
- Tavola n. 12 — Relazione preliminare sul traffico veicolare
- Tavola n. 13 — Relazione preliminare sulle emissioni in atmosfera
- Tavola n. 14 — Relazione di sintesi di assoggettabilità AUA (Autorizzazione Unica Ambientale)
- Tavola n. 15 — Relazione di assoggettabilità VIA (Valutazione di Impatto Ambientale)
- Tavola n. 16 — Relazione di assoggettabilità VAS (Valutazione Ambientale Strategica)
- Dichiarazioni sui carichi pendenti
- Dichiarazione sugli usi civici
- Tavola n. 17 — Render 3D dell’opificio
- Tavola n. 18 — Relazione asseverata degli Enti coinvolti
Regia dei permessi
13 attività · fino al rilascioDomanda di Autorizzazione Unica, conferenza di servizi e rilascio.
Cosa si fa
- Verifica di completezza degli allegati richiesti dal S.U.D. ZES
- Trasmissione della domanda tramite portale, con protocollo e i termini perentori dell’art. 15 (determinazioni entro 30–45 giorni, chiusura nei 30 successivi)
- Partecipazione alla conferenza di servizi semplificata (indetta entro 3 giorni lavorativi dalla documentazione completa)
- Gestione delle richieste di integrazione documentale degli enti
- Gestione delle eventuali prescrizioni dell’Autorizzazione Unica
Cosa ricevi
- Cronoprogramma Autorizzativo™ aggiornato ogni settimana
- Relazione di avanzamento ogni 60 giorni
- Promemoria automatico 15 giorni prima della scadenza dei termini
- Coordinamento per il rilascio dell’Autorizzazione Unica
- Assistenza alla procedura di cessione degli standard urbanistici
- Assistenza alla monetizzazione degli standard (eventuale)
Realizzazione
a preventivo separato · durata del cantiereDall’Autorizzazione Unica alle chiavi: il cantiere seguito da chi ha firmato il progetto.
Cosa si fa
- Progettazione strutturale e deposito sismico al Genio Civile
- Direzione dei lavori: esecuzione, misure e qualità controllate in cantiere
- Coordinamento della sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione (D.Lgs. 81/2008)
- Contabilità dei lavori: stati di avanzamento e verifica di ciò che l’impresa fattura
- Gestione delle varianti e dei rapporti con le imprese
Cosa ricevi
- Collaudi — statico, impianti, prevenzione incendi
- Accatastamento dell’opificio (DOCFA)
- Agibilità: la segnalazione certificata senza la quale non puoi produrre
- Il fascicolo completo dell’immobile, pronto per banca, assicurazione e futuri passaggi
Questa fase non rientra nell’incarico delle prime cinque: si preventiva ad Autorizzazione Unica rilasciata, quando l’opera e l’impresa sono definite e i numeri si possono fare sul vero.
Verifica tu stesso
Le checklist integrali delle prime cinque fasi sono pubbliche.
Non un riassunto commerciale: sono gli stessi documenti che compiliamo noi, voce per voce. Aprili e contali.
Il tuo commercialista ti chiederà quali di queste spese entrano nel credito d’imposta: la risposta, voce per voce, sta in questa pagina.
Il preventivo
Scopri quanto costa la tua pratica ZES
Compila il modulo e vedrai subito il preventivo completo, con il valore di ogni fase e l’offerta riservata alla tua azienda. E te lo mandiamo anche via email, così puoi riguardarlo con calma.
Non abbiamo messo il prezzo in cima alla pagina per fare i misteriosi. È che un prezzo, da solo, non significa niente. € X.XXX può sembrarti tanto o poco. Ma se sai che dentro ci sono 70 attività, 60 giorni di lavoro, 18 elaborati firmati, sopralluoghi, coordinamento e tutta la gestione della pratica fino al deposito, finalmente puoi giudicare quel numero per quello che è: il costo di un lavoro preciso, non una cifra tirata fuori a sorpresa come un coniglio dal cappello.
A questo punto hai già visto cosa c’è dietro la pratica. Adesso puoi vedere quanto vale farlo fare a noi.
Nel preventivo trovi, nero su bianco:
- I 60 giorni di lavoro, dall’intervista iniziale fino al protocollo della domanda, con ogni fase spiegata.
- I 18 elaborati firmati che riceverai al momento del deposito, uno per uno.
- I 4 appuntamenti nei quali è realmente necessaria la tua presenza. Il resto lo gestiamo noi.
- La nostra condizione sull’incarico: una parte importante del lavoro la anticipiamo noi, e il saldo del compenso arriva soltanto a pratica approvata.
- Il tuo investimento complessivo, con l’unica circostanza che può farlo aumentare — e perché, in quel caso, potrebbe essere la scelta più conveniente per la tua azienda.
Perché alla fine è questo che vuoi sapere. Non quante pagine abbiamo scritto. Non quante ore abbiamo passato davanti a un computer. Vuoi sapere quanto devi investire, cosa ottieni in cambio e quanto lavoro resta sulle tue spalle. Tra poco avrai tutte e tre le risposte.
Compila il modulo e scopri subito il tuo preventivo ZES.
Ti arriva subito un’email con la scheda preventivo competenze da scaricare.
I dati sono trattati secondo l’informativa privacy.